🧾2025년 임대차 계약서 작성, 이것만 알면 끝! (전월세 필수 확인사항)

 

 

인생의 중요한 전환점 중 하나인 이사, 그 시작은 바로 **'임대차 계약'**입니다. 하지만 처음 전월세 계약을 앞둔 분이라면, 복잡하고 어려운 법률 용어들 때문에 벌써부터 머리가 아프실 텐데요. 😩 "혹시 사기당하면 어쩌지?", "뭘 확인해야 하지?"와 같은 불안감이 드는 것도 당연합니다.

 

걱정하지 마세요! 이 글은 2025년 기준으로, 복잡한 임대차 계약 과정을 초등학생도 이해할 수 있을 만큼 쉽고 명확하게 정리했습니다. 계약 전 필수 확인사항부터 계약서 작성법, 그리고 계약 후 놓치지 말아야 할 것들까지, **여러분이 안전하게 새로운 보금자리를 얻을 수 있도록 모든 핵심 정보**를 담았습니다. 이 글 하나로 임대차 계약에 대한 모든 궁금증을 해결하고, 든든하게 이사를 준비하세요! 💪

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목차

1. 계약 전 필수 확인사항: 등기부등본부터 건축물대장까지

2. 임대차 계약서 항목별 완벽 분석 (돈이 걸린 문제!)

3. 임대차 계약서 특약사항, 이렇게 작성해야 안전하다

4. 놓치면 큰일! 전월세 사기 예방을 위한 핵심 팁

5. 계약 후 해야 할 일: 확정일자와 전입신고

6. 결론: 가장 안전한 계약은 '꼼꼼함'에서 나온다

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1. 계약 전 필수 확인사항: 등기부등본부터 건축물대장까지

계약서에 도장을 찍기 전, 반드시 **집주인이 알려주지 않는 정보를 직접 확인**해야 합니다. 이것만 제대로 해도 전월세 사기 90%는 예방할 수 있어요.

① 등기부등본 확인 (갑구, 을구)

등기부등본은 집의 신분증과 같습니다. 계약 당일, 집주인에게 최신 등기부등본을 요구하거나, 인터넷등기소에서 직접 발급받아 확인하세요.

• **갑구 (소유권)**: **집주인 이름이 계약서의 임대인 이름과 동일한지** 확인하세요. 압류, 가압류, 가처분 등이 있다면 계약을 다시 고려해야 합니다.
• **을구 (소유권 외)**: **근저당권**이 있는지 확인하세요. 근저당은 은행에서 집을 담보로 돈을 빌렸다는 뜻입니다. 근저당 금액과 내 보증금을 합친 금액이 집값의 70%를 넘으면 위험할 수 있습니다.

② 건축물대장 및 불법 건축물 여부

건축물대장을 통해 계약하려는 건물의 실제 용도와 층수, 면적 등을 확인하세요. 흔히 '불법 건축물'로 분류되는 옥탑방, 베란다 확장 등이 있다면 추후 **이행강제금** 문제가 발생할 수 있습니다.

정부24

 

③ 공인중개사 자격증 및 계약 위임 여부

공인중개사사무소에 방문했다면, **사무소 등록증**과 **공인중개사 자격증**을 확인하세요. 만약 집주인이 아닌 대리인과 계약한다면, **집주인의 위임장과 인감증명서, 그리고 신분증**을 반드시 확인해야 합니다.

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2. 임대차 계약서 항목별 완벽 분석 (돈이 걸린 문제!)

계약서를 작성할 때 꼼꼼히 확인해야 할 주요 항목들입니다.

별표·서식 > | 국가법령정보센터

 

🔎 보증금/월세: 금액과 함께 계약금, 잔금 지급일, 지급 계좌(반드시 **집주인 명의** 계좌인지 확인)를 명확히 기재해야 합니다.

🔎 계약 기간: 주택임대차보호법에 따라 계약 기간은 최소 2년입니다. 계약 만료일 이후의 계약 갱신에 대한 조항도 미리 확인하세요.

🔎 관리비: 월세와 별도로 관리비가 포함되는지, 관리비에 포함되는 항목(전기, 수도, 가스 등)은 무엇인지 확인해야 합니다.

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3. 임대차 계약서 특약사항, 이렇게 작성해야 안전하다

특약사항은 임대인과 임차인이 특별히 합의하는 내용을 담는 곳입니다. 분쟁의 소지를 줄이는 가장 중요한 부분이죠. 다음 특약사항을 반드시 포함하는 것이 좋습니다.

 

✅ "현 시설물 상태에서 계약하며, 임차인의 고의 또는 중과실이 아닌 하자는 **임대인이 수리한다**." (난방, 수도, 전기, 누수 등)

 

✅ "임대인은 잔금 지급일(이사일)까지 **등기부등본상 권리 관계에 변동이 없도록** 한다."

 

✅ "임대인은 임차인의 **전세자금대출에 협조**한다."

 

✅ "계약 만료 시 임대차보증금은 **전액 반환**한다."

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4. 놓치면 큰일! 전월세 사기 예방을 위한 핵심 팁

2024년에는 전세 사기 관련 법안이 강화되었으며, 2025년에도 그 기조는 계속됩니다. 다음 팁들을 꼭 기억하세요.

 

✅ 전입신고+확정일자: 계약 후 가장 먼저 해야 할 일입니다. 이 두 가지를 완료해야 **'대항력'과 '우선변제권'**이 생겨 내 보증금을 지킬 수 있습니다.

 

✅ 전세보증보험 가입: 전세보증금을 떼일 위험으로부터 보증금을 보호하는 보험입니다. 가입 조건이 강화되고 있으므로 미리 확인하세요. 전세금이 높다면 **필수**입니다.

 

✅ 계약 전/후 사진 및 영상 촬영: 이사 전, 집 상태를 사진이나 영상으로 꼼꼼히 찍어두세요. 추후 파손 문제로 분쟁이 생길 때 중요한 증거가 됩니다.

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5. 계약 후 해야 할 일: 확정일자와 전입신고

이사를 마쳤다고 해서 끝이 아닙니다. 다음 두 가지를 완료해야 비로소 안전한 임대차 관계가 시작됩니다.

• **전입신고**: 이사 후 14일 이내에 주민센터에 방문하거나, 정부24 웹사이트에서 온라인으로 할 수 있습니다.
• **확정일자**: 전입신고 시 주민센터에서 받거나, 인터넷등기소에서 받을 수 있습니다. **전입신고와 확정일자는 이사 당일에 바로 하는 것이 가장 안전**합니다.

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6. 결론: 가장 안전한 계약은 '꼼꼼함'에서 나온다

지금까지 2025년 임대차 계약의 모든 과정을 살펴보았습니다. 가장 중요한 것은 "설마..." 하고 안일하게 생각하지 않고, 모든 과정을 꼼꼼하게 확인하는 것입니다. 복잡하고 어렵게 느껴지겠지만, 오늘 배운 내용을 바탕으로 차근차근 진행한다면 여러분의 소중한 보증금을 지키고, 안전하게 새집을 얻을 수 있습니다.

 

모르는 것이 있다면 공인중개사에게 반드시 질문하고, 한 번 더 확인하는 습관을 들이세요. 여러분의 현명하고 안전한 계약을 응원합니다! 😊